Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia

Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia

Prehľad zmien, ktoré musíte poznať

Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. V novom Občianskom zákonníku budú zjednotené pravidlá pre nájom bytov, domov, nebytových priestorov aj hnuteľných vecí. Prečítajte si môj článok, v ktorom som zhrnul hlavné novinky a ich praktický dopad pre nájomcov aj prenajímateľov.

Zrušenie bytových náhrad

Jedna z najvýraznejších noviniek je úplné zrušenie povinnosti poskytovať bytové náhrady pri výpovedi z nájmu na dobu neurčitú. To znamená, že prenajímateľ už nebude povinný zabezpečiť náhradné bývanie ani ubytovanie nájomcovi, vrátane zraniteľných skupín. Osobne očakávam, že táto zmena prispeje k častejšiemu uzatváraniu nájmov na dobu neurčitú, lebo vlastníci už nebudú mať takú právnu záťaž.

Depozit – jednotné pravidlá a úroky

Nový zákon zavedie jednotnú úpravu finančnej zábezpeky. Zákon určí maximálnu výšku depozitu, lehoty na jeho vrátenie a spôsob použitia. Dôležitou a kontroverznou novinkou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s peniazmi disponoval. Odporúčam vám skontrolovať existujúce zmluvy – ak depozit prevyšuje nové limity, môže byť ustanovenie neplatné alebo nevýhodné.

Reklamácie stavu a odovzdávací protokol

Prenajímateľ bude naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave vhodnom na dohodnuté užívanie, avšak po novom sa pri hodnotení nebudú prihliadať na drobné vady, ktoré nájomcu pri podpise zmluvy neobmedzovali a ktoré riadne zdokumentoval. Preto zdôrazňujem, aby ste pri prevzatí bytu vyhotovili podrobný odovzdávací protokol – je to kľúčový doklad, ktorý môže zabrániť neskorším sporom.

Právo chovať domáce zvieratá

Pre mnohých nájomcov potešiteľná správa: domáce zviera bude možné chovať aj bez výslovného súhlasu majiteľa, pokiaľ nespôsobuje neprimerané ťažkosti prenajímateľovi alebo susedom. Ak chce prenajímateľ chov zvierat zakázať, musí to mať jasne uvedené v nájomnej zmluve. Odporúčam vám riešiť túto otázku zmluvne a uvedieť pravidlá spolunažívania so zvieratami.

Ukončenie nájmu a automatické predĺženie

Proces zamedzenia automatického predĺženia nájmu sa zjednoduší: nová úprava umožní prenajímateľovi zaslať písomnú výzvu do jedného mesiaca po skončení nájmu. Pozor na rozdiel medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou – môžu končiť v rôznych dňoch. Dôsledná komunikácia a včasné kroky sú preto nevyhnutné.

Ochrana proti obchádzaným zmluvám

Zákon myslí aj na prípady, keď je nájomná zmluva uzatvorená za účelom obchádzania právnej ochrany nájomcu. Ak sa preukáže, že cieľom zmluvy bolo oslabiť postavenie konečného užívateľa, nájomca bude môcť domáhať sa práv priamo zo zákona. To posilňuje postavenie slabších strán a prispieva k spravodlivosti v praxi.

Čo sa stane s existujúcimi zmluvami?

Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa doterajšieho Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 začnú riadiť novou úpravou. Zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme budú dobiehať podľa starých pravidiel až do skončenia alebo predĺženia. Nie je nutné okamžite podpisovať nové zmluvy, no dôkladnú revíziu odporúčam – najmä v oblastiach depozitov, lehôt a ďalších práv a povinností.

Záver a odporúčanie

Nový Občiansky zákonník prinesie väčšiu prehľadnosť a rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov. Vychádzam pri tom z textu, ktorý ste mi zadali, a verím, že tieto zmeny znížia počet sporov spôsobených nejasnými pravidlami. Ak si chcete nechať zmluvy skontrolovať alebo potrebujete poradiť pri konkrétnom prípade, odporúčam pripraviť si dokumenty a kontaktovať ma. Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.